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지금 뉴스에서 보유세니 뭐니 떠들썩하지? 집값 오른다는 쪽은 보유세 오르면 무주택자가 제일 손해라고들 해. 세금 오르면 월세/전세 올릴 거고, 결국 무주택자만 힘들어진다는 논리야.

맞아. 그럴 가능성도 있지. 일본을 보면 알아. 일본은 고정자산세랑 도시계획세 합치면 세금으로만 약 1.7%를 내야 하거든. 우리나라는 지금 공시가의 45%에 0.4% 수준(3억 초과분 기준)이니까 참 이지(easy)하지? 10억짜리여도 한 120만 원 정도 나오려나? 일본은 이걸 아득히 뛰어넘어. 거기에 건보료 체계도 우리랑 비슷해서 재산 있으면 건보료가 바로 붙어버리지.

그런데 보유세 오르면 무주택자만 손해라는 논리에는 함정이 있어. 집값은 이제 오르지 못하게 된다는 거야. 일본이 딱 그렇지.

1. 무주택자도 힘들어지긴 한다. 근데 집주인은 더 힘들다.

보유세 세율 부담이 증가할 때, 그 부담을 세입자한테 전가하면 집주인은 아무 문제 없다는 건 아주 단편적인 시각이야. 집주인도 죽어나가. 특히 한국처럼 영끌에 초고령화인 사회구조에서 집주인은 집을 안 던지면 안 던질수록 손해가 기하급수적으로 커져.

자, 보유세 세율이 올랐다는 게 뭐야? 집값이 올라가면 세금이 올라간다는 거야. 그럼 세입자한테 부담을 시킨다? 지금 서울 월세값들 한번 봐봐. 30억, 40억 넘는 거 말고 서민들이 사는 단지 기준으로 매매가 대비 월세를 보면 세후 약 2% 정도 될 거야. 세전으론 3.0% 정도고.

평균 서울 33평 아파트인 13억 원을 기준으로 계산해보면, 보증금 1억에 월세 350~400만 원이야. 어때? 여기서 보유세 올라갔다고 그걸 고스란히 세입자한테 전가하면, 지금 세입자가 살 수 있을까? 이미 월세로 350~400만 원 내면서 산다는 것 자체가 의문이야.

집주인 입장으로 다시 보자. 지금처럼 월세 400만 원을 받는다고 치자. 아무런 소득 없이 은퇴한 집주인이라고 가정해도, 연간 보유세 200만 원, 임대소득세 400~500만 원, 건보료 600~700만 원이야. 월세 400 받아서 세금으로 매달 약 110만 원을 내는 거야. 그런데 보유세가 오르면 이걸 세입자한테 전가한다는 거잖아?

지금 나오는 종부세 상향 시나리오에서 가장 무서운 '공제 하향'을 기준으로 다시 살펴보면, 세부담 22.1만 원을 그대로 월세에 부과해서 422.1만 원을 받는다고 해도, 추가로 발생하는 소득세와 건보료 약 5만 원을 집주인은 더 내야만 하는 상황이 벌어져.

=> 세입자만 고통이냐? 아니, 집주인도 바로 체감될 소득 감소가 발생해.

거기에 덧붙여서 집값이 계속 올라간다고 해보자고. 그래서 현재 13억 아파트의 공시가 9억 정도가 집값이 오르든, 공시가 산정 기준이 변경돼서 오르든, 12억을 넘어가는 순간? 종부세의 영역으로 들어가는 거야. 지금 사람들은 이걸 잘 깨닫지 못하고 있어. 종부세는 좀 사는 사람들의 영역이었으니까 대부분의 서민은 고려하지 않고 있지.

이 부분이 내가 지금 서울에 집을 사는 게 제정신이냐고 물어보는 포인트이기도 해.

역설적이게도 지금 무주택자가 제일 힘들다, 그러니 힘들어지기 전에 집 사라고 하는 애들? 대놓고 말할게. 걔들 종부세 내본 경험 없는 거야. 대부분 건보료도 아마 직장가입자여서 지역가입자가 얼마나 무서운지 모르는 거야. 계산은 해봤겠지. 근데 그걸 직접 내보는 거랑 계산기로만 아 그렇구나 하는 건 천지차이야.

보유세 인상으로 월세가 올라갔다고 좋다고 집값이 다시 올라가려고 하다가 멈칫할 수 밖에 없다? 왜? 종부세를 내는 세상은 또 다른 세금의 영역이니깐. 그러깐 집주인들이 제일 반기는 집값 상승 자체에 제동이 걸린다는 거야. 무작정 올라갈 수가 없다고 ㅋㅋㅋ 오히려 일부 아파트는 종부세 피하려고 시세를 내리는 작업을 해야 될 수도 있겠지?

2. 그럼에도 집을 사는게 이득이라고?

자, 그들 말대로 평균 13억짜리 아파트를 샀다고 가정하고, 보증금 1억에 월세 400만 원 받으면서 연 6% 집값 상승으로 6년 차에 18억이 되었다고 치자.

2-1 집을 사서 월세 놓다가 파는 경우

그럼 6년간 임대 수익 + 양도 소득 합치면 6.77억 원이야. 연간 평균 수익률은 9.4%.

이 계산을 보면 눈이 뒤집힐 거야. 그치? 수익률이 9.4% 혹은 4.8%니까. 근데 함정이 있어. 임대 주는 조건에서는 어떠한 소득도 없이 순수히 세금 내고 남은 월세 290만 원 가지고 다른 집에 나도 월세나 전세 살면서 생활비로 써야 한다는 거야. 절대로 내 집에서 살면 안 돼. 그럼 현실적으로는 내가 직접 거주하면서 버는 4.8%가 현실적이겠지?

2-2 집을 사서 내가 직접 거주하다 파는 경우

혹시나 내가 13억 현금 박치기로 직접 살다가 팔았다면? 6년 후 양도 소득 4.4억 원이고 연간 평균 수익률은 4.8%로 나와.

그런데, 일단 13억원 집을 사려면, 내 현금 7억원이 있어야되고, 6억원은 대출로 받아야되. 서울 3040 평균적인 맞벌이 가정으로 산정하면, 월실수령 800만원에서, 아파트 원리금으로 약 300만원이 나가고 시작하는거야. 그러면서 자녀가 한명만 키운다고 계산해보자. 그럼 이것저것 빼면 한달에 한 2만원 정도 남아. 여기서 키포인드!! 실수령 연 1억이 넘는데, 차는 산타페 또는 소렌토 한대만 운영할 때 기준이야. 그래야 2만원 정도 남는 거다. 실제로는 어림도 없는 소리겠지?

=> 평균 맞벌이 부부가 13억 아파트를 현금 7억원을 모아서 매수를 했고, 그렇게 18억원이 되기 전까지 오로지 집값 상승만 바라보면서 투자한 결과는

6년 후 18억원에 매도하면, 3억 1천만원(총 수익률 44.2%)를 얻게 되고, 연 평균 6.3%의 수익률을 거두게 됩니다!!!!!!!!

이게 성공한 투자야?

몰빵투자를 6년간 해서, 얻은 총 수익률은 44.2%야. 여기서 운용하는 차량이 고장이 나서 목돈이 들거나, 내가 받은 금리가 변동이 되면 안되면서, 세금도 절대로 변화하면 안되는 거야. 6년 동안 매달 몇 만원 남는 돈으로 버텨야 된다는 거야. 저축은 언감생시지.

혹자는 이럴거야, 맞벌이 하면, 보너스 받지 않냐고? 근데 내 가정은 연봉 1억이 넘는 과장님 부부가 산타페 한대로 출퇴근을 같이 한다는 조건이야. 그런 사람 본적 없지? 보너스 받아서 뭐 차부터 샀겠지? 그럼 여윳돈이 있는 경우가 많을까???

3. 지금 아파트들의 문제

평균 13억짜리 서울 아파트들은 1990년에서 2000년대 초반에 지어진 아파트들이야. 그럼 앞으로 6년 뒤면? 재건축을 해야되는 상황이 벌어지는 거야. 와~!!! 6년 뒤에 재건축이 된다면 완전 떡상하는 거 아니냐!?!?!!??!?!?!?!

아니야. 땡이야. 용적률은 이미 200-250% 야. 토지 지분이 고작 10-12평 정도야. 즉, 1:1 재건축을 하고 싶어도 내 땅이 부족해서 분담금이 수 억원을 만들어내야되는 거야. -> 근데 이미 6년 동안 집에 몰빵해서 돈을 모을 수가 없었지?

용적률을 상향해서 300%로 올려봐야? 기부채납으로 임대주택만들고 똥꼬쇼를 해봐야? 수억원이 갑자기 흑자로 변하는 마법은 일어나지 않는다. 그래서 재건축에 필요한 금액으로 약 4-6억원 정도가 예상되. 물론 하이엔드 브랜드 말고 일반아파트로 지으면.

그러면, 13억원짜리가 18억이 되어서, 신났었는데, 실제로 분담금 고려하면? 아~! 재건축하면 오를거니깐 피받고 더 잘팔리거나 더 올라가지 않을거냐고? 자, 18억부터는 이제 종부세의 영역이 열려, 거기서 재건축비 4억을 발라서 재건축을 했다고 치자. 그래서 25억이 되면? 종부세는? 13억원짜리르 사서, 세금 부담이 무서워서 팔았는데, 평균인 내가 감당이 안되는 걸, 누군가 짊어간다?? 우리나라 경제 성장률이 부동산 상승률 6% 보다 높지 않잖아? 그치? 그래서 부동산 투자를 한건데, 이 역설이 이제 발목을 잡을 시간이 열린다. ㅋㅋㅋ

재건축이 희망이라고? 아닐걸? 부동산 성장률이 경제 성장률을 상회하면서 쌓인게 터질 시간이 점점 다가오고 있는 중이야.

흔히 사람들이 생각하는 재건축의 신화는 이 용적률이 결정하는 거야. 근데 이미 이런 용적률이 낮은 아파트들이 대규모로 분포하던 1980년대 이전 아파트들은? 이미 평균적인 사람들이 살 수가 없다고. 지금 집 사는건 설거지 or 폭탄 돌리기야.

아까 DRS 말했지? 이제 25억이 넘어가면, 대출 한도 6억원을 풀어줘도, 연봉 2억원을 넘지 않으면 대출 자체가 불가능해져. 그런데 그런 사람들이 지금 13억원 아파트들이 있는 곳에서 살까? 이지하게 이해되지?

그리고 더 무서운 거 말해줄까? 지금 신축아파트들은 이미 용적률 250% 넘는데가 많지? 2020년에 짓은 아파트들은, 1990년 2000년 초반에 지은 아파트들 보다 상황이 더 매롱이네? 아파트는 10년 지나면 이젠 신축은 진작에 단물 다 빠지고, 입지로 가는거야. 그러면서 20년 30년 차 되면 재건축 프리미엄이 붙으면서, 집값이 올라가던 구조였는데, 2020년에 지은 아파트들은? 재건축 프리미엄??? 그치?

영끌로 살만한 자산인지 잘 고민해봐야 되는 거야.

4. 연 평균 수익률 6.3%에 가족의 인생을 베팅할 수 있을까?

난 단호하게 말할게. 멍청해도 어지간히 멍청하지 않는 이상 지금 집을 사는 건, 금융을 모른다는 소리야. 너무 뼈 아픈가?

자, 여기서 말하는 다른 자산을 사는 경우는 원금 7억원만 가지고 투자를 하는 거야. 내 소득에선 6년간 1원도 추가로 납입하지 않는다는 가정이야.

1) S&P 500을 사면?

배당 나온 걸 다 쓴다면 연 평균 6.2% 성장

배당 나온 걸 재투자하면 연평균 7.4% 성장

2)SCHD을 사면?

배당 나온 걸 다 쓴다면 연 평균 7.1% 성장

배당 나온 걸 재투자하면 연 평균 9.8% 성장

어때? 주식살래? 집살래? 여기서 멍청하게, '아니 주식 샀다가 떨어지면 어떻할래?'라고 물어본다면, 나는 이렇게 반문할게, '집값이 18억이 안되고 15억까지만 올라가면, 기대 수익률은 연 평균 2% 정도야' 라고.

그리고 하나 더, 집을 사면, 원리금으로 매달 300만원을 지출해야 된다고 했잖아? 그치? 근데, SCHD같은 배당주를 사잖아? 그럼 세후 월 160만원을 추가로 쓸 수 있다. 그럼 월세로 매달 300만원을 낸다고 해도 남는 장사지? 왜냐? 현금 유동성이 결을 달리하잖아? 가정 월 실수령액 800만원 대비로 실제 순수익이 20%가 증가하는 효과가 생기는 거야.

앞에서 지금 13억원 평균적인 서울 아파트들의 아킬레스건인 재건축의 함정도 말해줬잖아? 이런 아파트가 갑자기 20억을 초과할 가능성을 높게 보냐 아님 당장 비트코인은 차치하고 미국 주식들하고 비교해서 뭐가 성장할 가능성이 더 높겠냐는 거야. 더더욱이나 만약 미국 주식보다 집값이 더 올라갈게 명확하게 보인다? 그럼 주식은 현금화하고 집으로 들어가서 추격할 기회라도 잡을텐데, 집은? 13억원에 샀는데, 4년 뒤에서 15억이면? 세금이랑 이자낸거 고려하면 적자겠지?

5. 아직도 보유세를 올라가기 전에 집을 사야된다?

KB부동산에서 발표하는 부자보고서를 봐도, 이미 자산가들은 자산에서 부동산이 차지하는 비율을 줄이고 있다?! 올라간 내 아파트를 받아줄 수 있는 부자들은 슬슬 부동산에서 발을 빼고 있으면서, 그들이 항상 고민하는건 세금이야. 70%가 증여/상속 및 종부세를 꼽아. 내가 괜히 집사란 사람들이 종부세도 안내본 사람들이라고 확정짓는지 물어본다면, 내가 재수가 없어서도 맞겠지만, 실제 부자들 생각도 나랑 다르지 않거든.

GTX 호재도 멍청미를 뽐내는 재료로 꼽을 수도 있겠네, 이제 GTX는 개통이 속속 되고 있다. GTX 개통이 호재라고 수도권 아파트들도 들썩거리는데, 거긴 더 멍청이들의 영역이야. 왜? 서울은 한정되서 아파트 공급이 어렵지만, 수도권은 다르다? 3시 신도시들 계속 올라가고 있어. 거기에 GTX 교통비도 무시하기 힘든 수준이지. 그리고 하나 더, 자율주행을 계속 집값 산정에 고려를 안하는데 ㅋㅋㅋ 이거 이제 몇 년안에 부동산 유튜버 뉴스 기사 에서 주구장창 떠들 거리야.

지금 사람들은 '아 맨날 운전 왕복 2~3시간을 어떻게 하냐고!!'라는 생각을 할거야. 그래서 교통이 좋은 서울 또는 GTX 호재에 몇 억의 프리미엄을 주고 사는 걸꺼고? 근데, 이건 미국에 헨리포드 아저씨가 T모델을 뿌리던 시절을 생각해봐야되. T모델의 대중화로 도심에서 외각으로 사람들이 급격히 빠져나갔다. 그리고 그 이상의 자동차계 혁명이 자율주행이야. 자율주행이 되면? 당장 GM의 슈퍼크루즈란 기술은 핸즈프리야. 핸들에 손 안 잡아도 차가 엥간한 고속도로 및 고속화 도로를 알아서 간다고, 테슬라도 비슷하지? 그러면, 이제 이미 기술은 나왔고, 규제로 인해서 운전자 주의를 기울이게 끔하는거야. 물론 이것도 끝나가. 로보택시. 그건 핸들 없다? 그리고 그거 하는 게, 머스크고, 머스크는 트럼프 2기 행정부 개국공신이야. 미국에서 로보택시 상용화는 곧, 한미FTA로 인해 한국에서도 핸즈프리가 가능해질 가능성이 높아. 내가 테슬라 관련해서 타율이 꽤 좋은데, 이제 중국산 테슬라보다 미국산 테슬라 Y 3를 한국에 가져올 가능성이 높아. FSD 팔려고. 거기에 테슬라는 이미 옵티머스 생산 계획을 구체화했어. 미국 생산이 더 이상 중국 생산보다 비싸다는 단정은 못 하는 거야. ㅋㅋㅋ

자율주행 차는 이제 그냥 운송수단이 아니라, 움직이는 하나의 공간이 되는 거야. 그럼? 차에서 잠을 자던, 밥을 먹던, 화장을 하던, 옷을 갈아입던, 움직이는 공간에서의 1~2시간이 아까울까?? + AI로 사람 노동은 점점 사라져간다?? 특히 서울에 몰린 화이트컬러 직업들이 제일 위기지?

그러면, 옛날 과거의 일을 토대로 생각해보자. 집값이 폭등한 서울에, 화이트컬러 직업들이 AI로 대체되고, 부동산 몰빵된 베이비부머가 드글거리는 서울 아파트가 매력적이야? 물론, 한강변 또는 서울 완전 노른자 땅은 계속 올라갈거야. 근데 거긴 이미 30~40억 넘어서, 그냥 줘도 평균적인 국민은 소득으로 세금 커버도 못 해.

6. 너무 길어서 정리해보자.

6-1 보유세 올리면 누가 아플까? 세입자와 집주인, 그리고 집주인이 좀 더 아프다.

6-2 집을 사서 거주를 하면 이득일까? 연 평균 6%씩 올라가긴 한다, 근데 팔아야지 현금화가 된다.

6-3 용적률 200-250%라서 재건축으로 돈 벌기 글렀다. (앞으로도 연평균 6% 성장?)

6-4 평균 13억 서울 아파트 살 원금 7억원을 배당주나 미국 etf에 투자하는게 수익률이 월등히 높다 (집값이 15억이 되면, 예적금이 낫다)

6-5 배당주는 심지어 월 160만원(월 소득의 20%)가 세후 따박 따박 들어온다. 월 가처분 소득이 천만원에 육박한다.

6-6 시대가 변하고 있다. 올라갈 내집 사줄 부자들도 부동산 비중 줄이고 있다. (부자도 무서운 종부세)

6-7 AI와 자율주행은 서울 부동산 고평가의 일자리 그리고 입지에 대한 의문을 갖게 한다. (물론 최상급지 제외)

나한테 아파트가 어쩌고 가치가 어쩌고, 시간이 지나도 살 수 있다? 헛소리하지마라. 대한민국 아파트의 가장 큰 문제는 콘크리트도 콘크리트지만, 배관이 문제다. 공사비 5~8% 더 들어간다고 배관 다 묻어나서, 20년 정도 살면 배관에 대한 유지보수 한번 해야되고, 40년 정도 되면.... 배관 공사비가 리모델링을 진지하게 고민해볼 견적이 나온다. 그런데 말이야, ㅋㅋㅋ 콘크리트가 말이야? ㅋㅋㅋ 콘크리트 보고 시멘트라고 하거나 시멘트 보고 콘크리트라고 하는 사람들이, 2010년 이후로 지어진 아파트들에 들어간 콘크리트의 진짜 문제가 뭔진 알까?

2016년 이후에 아파트에 오랫동안 살아야되는 형들은 내 말을 세겨듣고, 2016년 이후 아파트를 추후에 구매할 형들은 내말 더 새겨들어.

아파트 외벽에 균열이 아주 조금이라도 보이잖아? 근데 그걸 계속 방치한다면, 그 아파트에 산다면, 최대한 관리소장을 쪼아서 바로바로 균열 보수를 시켜야되고, 입장가서 그런 게 보이면? 사지마. 그 아파트는 걸러. ㅋㅋㅋ 그리고 하나 더, 지하주차장에서 누수가 계속 된다? 무조건 걸러. GS 아파트 짓다가 지하주차장이 붕괴되면서 어떻게 된지 봤지? 그게 형이 살거나 사는 아파트가 될 수도 있는 정도로 위험할 수 있어.

이거 짚어주는 부동산 유튜버들 없지? 그 사람들은 완성된 아파트의 콘크리트는 다 거기서 거긴줄 알거든? 간혹 강도가 높으면 내구성 좋다고 말하는데, 이건 하나만 알고 둘은 모르는 소리야. 임금님 귀는 ~~~~~~~~~~~ 당나귀 귀~~~~~~~~~~~~