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1. 토큰화 대체자산: 비유동 자산은 어떻게 온체인 금융상품이 되는가

맨해튼 빌딩의 지분, 금고에 보관된 금, 그리고 희귀 포켓몬 카드. 공통점이 없어 보이는 이 세가지 자산을 이제 모바일 지갑 하나에 나란히 담을 수 있게 되었다. RealT와 Lofty는 임대 부동산의 소유권을 작은 단위의 토큰으로 나누고 임대수익을 투자자에게 배분한다. PAX Gold는 금고에 보관된 금 1트로이온스에 대한 소유권을 하나의 토큰으로 발행한다. Solana 기반 Collector Crypt에서는 실물 포켓몬 카드를 토큰화한 거래가 누적 약 10억 달러를 넘어섰다. 몇 년 전까지 직접 매입과 보관, 복잡한 계약이 필요했던 자산들이 이제 온체인에서 작은 단위로 발행되고 거래되고 있다.

이런 자산들을 대체자산(alternative assets)이라 부른다. 부동산·원자재·사모신용·예술품·수집품처럼 전통적인 상장주식·채권 밖에 있는 자산군으로, 규모 자체는 결코 작지 않다. Preqin에 따르면 글로벌 대체투자·사모시장 운용자산은 2030년 약 30조 달러를 넘어설 것으로 전망된다. 다만 이 거대한 시장은 오랫동안 높은 최소 투자금, 느린 거래, 까다로운 보관 탓에 일반 투자자가 접근하기 어려웠다. 토큰화(tokenization)는 바로 이 벽을 낮추려는 시도다.

그리고 이 시도는 이미 수치로 확인된다. 온체인 RWA(Real-World Asset) 시장은 스테이블코인과 토큰화 국채를 발판으로 약 60억 달러에서 약 310억 달러 규모까지 성장했고, 그 다음 무대로 대체자산이 지목된다. RWA.xyz 기준으로도 토큰화 크레딧(사모신용 포함)은 2026년 7월 9일 Distributed Value 약 65.6억 달러, 토큰화 원자재는 2026년 6월 23일 약 46.9억 달러, 토큰화 부동산은 2026년 7월 5일 약 2.03억 달러가 이미 온체인에서 추적되고 있다.

다만 규모만으로 대체자산 토큰화를 이해하기는 어렵다. RWA는 단순히 '실물자산을 토큰으로 만드는 것'에 그치지 않기 때문이다. 같은 자산이라도 토큰이 어떤 권리·현금흐름·수탁·환매 구조를 갖는지에 따라 성격이 크게 달라진다. 주식과 채권은 이 구조가 비교적 명확하다. 주식은 지분·배당·의결권·기업행위가, 채권은 이자·원금·만기·디폴트 처리 방식이 핵심이다. 반면 대체자산은 범위가 훨씬 넓어, 부동산은 등기와 임대수익, 원자재는 실물 보관과 인출권, 사모신용은 원리금 현금흐름, 수집품은 진품성·등급·보관 상태가 상품의 성격을 좌우한다.

본 글은 이러한 대체자산 토큰화를 부동산·원자재·사모신용·수집품 네 자산군으로 나누고, 자산군마다 주요 플레이어를 하나씩 살펴본다. 이를 통해 각 자산이 어떤 방식으로 토큰화되고 있는지를 짚고, 이 시장 진출을 검토하는 기업·기관에는 어떤 사업 모델과 구조가 실제로 작동하는지에 대한 참고점을, 투자자에게는 어떤 권리·현금흐름·리스크를 확인하고 어떻게 접근할지에 대한 판단 기준을 제공하고자 한다.

2. 대체자산을 토큰화하는 이유

2-1. 대체자산의 종류

대체자산(alternative assets)은 전통적인 상장주식과 채권 외의 투자자산을 의미한다. 일반적으로 부동산, 원자재, 인프라, 사모신용, 사모펀드, 벤처캐피탈, 헤지펀드, 예술품, 수집품 등이 포함되며, 전통적인 주식·채권 포트폴리오와 성격이 다른 자산군으로 다뤄진다.

대체자산은 포트폴리오에서 수익원 다변화와 분산투자 수단으로 활용된다. 부동산은 임대수익과 매각차익, 원자재는 인플레이션 헤지와 실물 가치 저장, 사모신용은 대출 이자수익, 수집품은 희소성과 개별 자산 가치에 기반한 수익 기회를 제공한다. 다만 이런 자산들은 대체로 거래 단위가 크고, 투자자 접근성이 낮으며, 가치평가와 유동성 측면에서 상장자산보다 복잡하다. 바로 이 지점에서 토큰화가 잠재적 개선 수단으로 활발하게 논의되고 있다.

토큰화 대체자산은 토큰이 나타내는 기초자산의 종류에 따라 부동산, 원자재, 수집품, 신용으로 구분할 수 있다. 자산별로 수익이 발생하는 구조와 투자자가 확인해야 할 위험요인이 달라진다.

2-2. 토큰화가 겨냥하는 문제

대체자산은 포트폴리오 차원에서 매력적이지만, 일반 투자자가 접근하기 어렵다. 그 이유는 크게 세 가지 문제로 나눠 볼 수 있다.

첫째, 높은 진입장벽이다. 사모신용 펀드나 대체투자 펀드는 최소 투자금이 수십만~수백만 달러에 달하고, 적격투자자(accredited investor) 요건처럼 자격 제한이 엄격한 경우가 많다. 자본과 자격을 갖춘 기관·고액자산가가 아니면 애초에 문턱을 넘기 어려운 구조다.

둘째, 낮은 유동성과 거래 마찰이다. 부동산은 투자 단위가 크고 매매 절차가 느리며, 수집품·예술품은 개별 자산마다 가격이 달라 사고팔 상대를 찾기 어렵다. 한 번 매입하면 중간에 되팔기 어려운 자산이 많아 자금이 장기간 묶인다.

셋째, 복잡한 보관·운영이다. 원자재는 실물을 직접 보관하기 어렵고 인출·보관 비용이 들며, 수집품은 진품 검증과 보관이 따른다. 청약·투자자 확인·수익 분배·보고·환매 같은 절차도 대부분 수작업으로 처리돼 비용과 마찰이 크다.

토큰화(tokenization)는 이 세 문제를 동시에 겨냥한다. 큰 단위의 자산을 더 작은 단위로 쪼개 진입장벽을 낮추고, 보유 기록을 분산원장에서 관리해 이전·거래를 매끄럽게 만들며, 청약·투자자 확인·이전 제한·수익 분배·환매를 스마트컨트랙트로 자동화해 운영 부담을 줄인다. 예를 들어 부동산 토큰은 임대수익 분배를 더 작은 단위로 처리하고, 금 기반 토큰은 실물 금 보관과 온체인 이전을 연결하며, 사모신용 토큰은 펀드 지분이나 대출 포트폴리오의 현금흐름을 디지털 환경에서 보유·이전·담보화하는 실험으로 이어진다.

특히 신용 자산군은 대출의 이자수익과 원금상환이라는 현금흐름이 있어 수익형 온체인 금융상품으로 구성하기 용이하다. 기관·고액자산가 중심의 사모신용 시장에서는 투자자 확인·청약·지분 기록·분배·보고·환매를 디지털화하려는 수요도 크다.

3. 대체자산 토큰화의 4가지 자산군

대체자산 토큰화는 기초자산의 성격에 따라 부동산, 원자재, 수집품, 신용으로 나눠 볼 수 있다. 이번 장에서는 네 자산군을 차례로 살펴보되, 각 자산군의 주요 플레이어를 하나씩 소개하고자 한다. 플레이어마다 무엇을 토큰화하는지, 어떻게 구조를 짰는지, 현재 규모는 어느 정도인지를 함께 정리하고, 리스크와 확인 사항은 각 본문에서 다룬다.

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